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政策利好频出 一线城市房价进入新一轮上涨期

2015-07-07 09:49:00

摘要: 如果今年3月30日房地产双降——降低二套房首付、

如果今年3月30日房地产“双降”——降低二套房首付、降低营业税门槛由5年缩减为2年,可视为中央正式出手抢救楼市的时间点,那么刚刚过去的6月28日金融“双降”——定向降准0.5%、降息0.25%,则堪称是中央清楚表明股市的“护牛”立场与坚定意志。

股市是坟场

无论如何,股市狂泻7%的端午“劫”阴影犹在,仅事隔一周又发生如此激“冻”人心的单边重挫,导致罕见之沪深两市近2000只个股跌停,全盘皆墨、绿油油一片,确实令市场有如“惊弓之鸟”,需要强大措施以拒“熊”于千里之外。

在我看来,此番降准、降息的幅度大小无关紧要,重点首先是安定军心,避免股市崩盘,此为“虚”;其次则是向市场注入流动性,维持货币宽松环境,此为“实”。透过虚实结合,试图达到稳定宏观经济之目的。

我不是股市专家,难以判断这波救市的具体成效,但我长期以来对“股市是坟场”的终极判断并没有丝毫改变。即使有专家煞有介事地指出:目前股市总市值占国民生产总值(GDP)90%,而在2007年牛市时则达120%,足可显示A股前路仍有大幅上涨空间……就算真是这样又如何?投入资金由50万元→100万元→200万元→0,仍是多数散户、股民难以逆转的命运与资金变量路线图。

豪宅畅销是股市新贵的杰作

或许有人会说,近期以深圳为首的一线城市房地产表现异常亮眼,难道不是部分股市获利资金转进的结果?

我看还真不是。因为能做到激流勇退、见好就收的人,实在少得可怜。从4月开始的楼市买气,主要是拜二套房贷首付门槛由7成降至4成之“3.30新政”所赐,导致大量积压已久的改善型需求得以进场。

至于豪宅的畅销,一方面是因为限购使高端产品发生“吉利与宾利、大奔与大众价位混乱”之“整队效应”,使其成为值得抢进的价格洼地所致;一方面则是新三板上市企业数量猛增——2014整体年度挂牌数量为1222家,月平均102家,而2015年仅前5个月平均每月新增184家!我相信这些股市新贵才是一线城市高端住宅的有力购买族群,而绝非来自血腥股市的获利了结者。

城市轮涨即将启动

在我看来,本轮真正享受到一连串政策利好的,仍以一线城市房地产为主,毕竟,在“哀鸿遍野”而通胀又不可避免之情况下,北上广深楼市已毫无疑问成为资金避险之圣境!

摆在眼前的显例是上半年深圳楼市一马当先的“疯癫”(之所以如此,形成原因相当复杂,既有政治、政策,亦有金融、经济、社会、市场因素)!那么下半年呢?我相信接下来很难不出现“城市轮涨”现象。因为深圳房价暴涨40%之后,应该会进入锯凿式慢牛走势,否则“上帝欲使人疯狂,只需让其在深圳买房”这句市场玩笑话就会成真。因为其当前投资买气占比已超过50%,使房价沉淀基础不够扎实,如果再无厘头式暴涨,势必出现地方政府并不乐见的踏空现象。

2015上海房价涨15%~20%?

当然也必须看到,一线城市中深圳房屋库存量相对少,去化周期已降至房价上涨压力的10个月内(约8.7个月),此亦为其领涨北上广之动力所在。

值得注意的是,受到深圳房价翻涨影响,上海接连出现“日光盘”,说明上海房价已接近完成预热,可望短期内进入爆发期。换言之,我判断7、8月上海楼市将突破、摆脱传统淡季之束缚,出现“反季节”态势,走出一个相对陡峭的向上曲线。

但我相信上海不会出现深圳似的房价暴冲,并非动能不够,而是诱因不足,没必要这么做,应当知道“冲天炮”式的房价暴涨,后遗症极大,聪明的上海市有关部门不会让它发生。因而,我依然维持年初的判断,2015年上海房价涨幅在15%~20%之间。

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